容易產生爭議的五大問題(摘自2022/7/10居住安全博覽會)

 

在工商時報主辦的「2022居住安全博覽會」第三天的高峰論壇中，逢甲大學土地管理系副教授何彥陞針對「自主更新，都更危老新趨勢」的討論，特別點出所有權人籌組設立更新會後，最容易產生爭議的五大問題：

一、委任關係：更新會成立後，首要就是找專業團隊協助更新會，與協助廠商簽訂委任契約時必須要特別思考、注意，將權利義務關係擬定清楚。

二、信託：何謂信託？多數地主不清楚，一聽到土地要登記給別人就害怕。但都市更新過程，尤其自主更新信託更重要，沒有信託如何取得土地融資？信託和融資是連結關係，信託契約怎麼做？以及法律關係如何處理？是過程中最容易產生爭議之處，必須多花時間溝通。

三、融資契約的簽訂：這部分因牽涉金額龐大，也容易有岐見。(榮富385更新會：先確認出資協議書，後由會員各自與信託融資之台北富邦銀行簽訂融資契約)

四、營造廠的委託及契約簽訂：要透過專業團隊找營造廠，或是自行和營造廠商談要取得共識，興建契約的簽訂更要慎重。(由會員及專業團隊推薦招標，最終由會員投票決定)

五、房屋銷售：更新後的房子要賣，才有錢攤成本，買賣契約當然很重要，但售價及銷售方式，一樣可能有不同意見。(有房地需求者，類如建商出資重建成本取得個人全部權值，沒有銷售問題；需抵付重建成本者，代銷公司、售價及銷售方式皆由會員投票決定)

總的來說，何彥陞認為，協助更新的專業團隊委任契約最為重要，如果委任關係、權益不清不楚就很容易爭執，造成都更作業中斷。此外，參與都更的地主應有認知，更新會就是地主，地主就是更新會，兩者是一體的，不要分敵我而爭議不休。因為同意比例一定要高，進到審議委員會通過的可能性才會高。

出資協議書填寫範例

 填寫示範

封面

出資協議書五個QA(問答說明)

權利變換計畫案_專業估價者選任完成，後續作業出資協議書簽章，歷經好幾位鄉親分享討論後列舉五大要點如下說明：

Q1：有少數鄉親質疑張某，為什麼更新會都是張某在說？甚者四區某鄉親質疑張某是詐騙集團！

A1：咱社區多數鄉親智識水平高，早期好幾位熱心之鄉親為改善社區環境，發現社區是海砂屋後經社區103年度管委會議決通過以都更重建為目標。經洽詢數家知名建商未果後，106/1/3依據都市更新會設立管理及解散辦法第3條，由所有權人過半數或七人以上發起籌組更新會。

由於中央尚未完成立法相關都更證照(立法院議案相關文書)↩，唯地方新北市府首創新北市都市更新資深推動師↩，協助政府推動、說明都更政策，辦理都更程序；新北市府目前僅29位完成研習2年期滿並通過考核，張某願意提供專業服務社區鄉親。

Q2：一定要簽章出資協議書嗎？

A2：依據113/9/22會員大會議案一議決投票通過：

於事業計畫核定公告日期前簽署「事業計畫同意書」之會員，得選擇要土地融資或不要土地融資。唯口說無憑，同意土地融資之會員必須簽章出資協議書，方能取得100%權利價值(取得地主權益+出資人權益)。

未於事業計畫核定公告日期前簽署「事業計畫同意書」之會員，一律視同選擇更新方案二或方案三為選配房地原則(無土地融資，僅取得地主權益)，得(亦即，行為人有選擇作為或不作為之自由)簽章出資協議書。

綜上，沒有簽章出資協議書，估價、選配房地計畫就不能以A、B方案之個人預估權利數值選配房地、車位。

Q3：A、B、C、D方案怎麼選？選哪個對甲方(會員)最有利？

A3：每一位會員需求不同、資產配置不同，選配原則公開透明。

選C、D方案，無土地融資僅取得地主權益之分配，以市府權利變換核定為準。

選A、B方案，須土地融資即取得地主權益+出資人權益之100%權利價值分配。而A與B方案差異在於收到估價報告書，填寫「更新後分配位置申請書」時，A方案房地選多選少依個人需求選配(選配剩餘之房地由更新會彙總統一銷售)，房地選多未來完工過戶登載可能要補差額或申請房貸結清共同負擔(重建成本)；房地選少未來完工過戶登載可以領差額(盈餘)價金，由更新會申報為所有權人年度所得。而B方案則是房地全部選回未來完工過戶登載要繳清共同負擔(重建成本)或申請房貸結清共同負擔(重建成本)。換言之，

理論，會員所有權人選配之房地：A案選配房地之預估數值，其權利剩餘之數值「剛好」折抵其自行應付之共同負擔(重建成本)；B案選配房地之預估數值「剛好」是其全部權利價值，另需自行繳清應付之共同負擔(重建成本)。

現實，選配不可能「剛好」更不可能預測未來的市場價！所以，選配房地之數值大於A數，其權利價值差額是「持份房地」；選配房地之數值小於A數，其權利價值差額是「持份價金」。

結論：估價、選配房地計畫的當下，選A或選B方案其權利變換之權利價值是一樣的，直到完工結算權利價值不會莫名不計或不見。此刻(估價、選配房地計畫的當下)會員所有權人的選擇是「持份房地」多？還是「持份價金」多？決定未來重建完工後，「持份」哪個最有利？沒有絕對的答案，就像有人喜歡持有現金才有安全感；有人喜歡持有房地產才有安全感😊。

Q4：同意設定融資就是出資人，更新期間要準備多少資金？

A4：如上題會員個人權利價值應分回，不需要額外準備資金(會員產權有保障，會員沒有資金憂慮)。

更新會當實施者，所有預估重建資金包括更新期間利息都是所謂「共同負擔」，將由融資銀行一次性撥入更新會的信託帳戶，所以不需要預售，更不會資金不足爛尾樓之情事發生。(一般都更案的實施者除非是上市櫃建商資金無慮，一般中小型建商幾乎拆屋後必定會開始廣告預售)

Q5：有房地需求或現有的持份少，如何增加購買？

A5：回覆問題前要先釐清兩個名詞「現在的估價」與「未來的市場價」。

依據都市更新權利變換實施辦法第13條 _ 評價基準日，應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。即三家估價報告書於評價基準日起半年內，實施者要完成數項作業：自辦公聽會、限期30日協議選配房地申請資料統計，協議不成以公開抽籤、權利變換計畫書報核(向主管機關申請審議)。意謂：選配房地的當下、建物拆除前是指「估價」，而「市場價」是指完工未來不可預測的市場銷售價。

理論，更新會會員100%同意融資(持份_地主權益+出資人權益)之情況下，若會員於應分配房地之外另有需求，則應該以新建物完工後之「市場價」洽購_A案會員選配剩餘之房地或C、D案出資人之房地。

現實，尊重多元觀點，若更新會會員沒有100%同意融資，則有房地需求者有機會成為出資人以「估價」之重建成本購得(出資人需簽章出資協議書方案四及補充協議)。

依據111/10/23會員大會議案四議決投票通過：不提供土地融資會員之資金額度由會員或會員親屬優先出資(取得出資人權益)，尚有不足由鼎盛開發顧問股份有限公司補足重建資金額度(共同負擔)。及114/2/16會員大會議案三議決投票通過：集資作業授權理事會處理。

⏩更新會已陸續接獲多組人士洽詢、表達：有意願擔任C案出資人或承接D案不願參與更新者。更新會沒有資金不足之疑慮，倘未來不得不申請市府代拆必定會依法受理執行。

重要圖示參閱：