說明會簡報點擊瀏覽，
說明會 影音紀實
全民都更時代來了！
國家介入，明確遊戲規則
https://tw.news.yahoo.com/share/7744340f-1c3b-4a53-97ec-db8867c0a684
2025年11月12日 星期三
2025年10月20日 星期一
2025年9月22日 星期一
114.09.19權利變換說明會
⏩都市更新權利變換實施辦法
🔽第 14 條，
土地所有權人與權利變換關係人依本條例第六十條第二項規定協議不成，或土地所有權人不願或不能參與分配時，土地所有權人之權利價值應扣除權利變換關係人之權利價值後予以分配或補償。
✅不願意 => 土地所有權人之權利價值應扣除權利變換關係人之權利價值後予以補償(價金)。
❎期限內無繳交 => 土地所有權人之權利價值應扣除權利變換關係人之權利價值後予以分配(公正第三方公開抽籤 )。
2025年8月15日 星期五
2025年7月24日 星期四
披荊斬棘造福後進🙏
「看好了... 新北市及其他縣市都更重建之社區，新紫金城社區多元都更模式只示範一次。」
理事會提案：臨時動議一
事由：
一、因應114/6/11事業計畫核定，事業計畫案第14章實施方式及有關費用分擔，詳載表14-1參與更新方案說明表，依法依規有據。
二、關於15戶尚未簽署同意書之所有權人，事業計畫核定後，權利變換報核前（或核定前），若其所有權人變更異動後簽署同意書，能否擁有出資人權益？應明確定義。
原112/10/21第11次會員大會議案一之議題內容為：
「是否同意，延長111/10/23第9次會員大會議案六：簽署事業計畫同意書時間延至事業計畫案核定前，同意於本案事業計畫案核定前簽署事業計畫同意書者，得於權利變換階段正式選配作業自行決定選擇A、B、C、D等方案；未於本案事業計畫案核定前簽署事業計畫同意書者，得於權利變換階段正式選配作業自行決定選擇A、C或D方案但不得選擇B方案。」
修訂為：
「是否同意，
修訂112/10/21第11次會員大會議案一之議題內容為：未於本案事業計畫案核定公告日期114/7/19前簽署事業計畫同意書、簽章出資協議書者，於權利變換階段正式選配作業依據法規辦理，即表14-1參與更新方案說明表之方案二：權變折價抵付參與分配。
事業計畫案核定後，權利變換報核前，若所有權人變更，新所有權人於產權登記日後一個月內簽署事業計畫同意書，得簽章出資協議書。」
理事會提案：臨時動議二
事由：
依114/7/16新紫金城社區，海砂屋公安及都更權益說明會內容，因有部分所有權人對更新會沒有信心，希望有相對應保證或與更新會有紙本協議合建契約保障，始簽署事業計畫同意書。
決議：
「是否同意，
授權理事會與114/7/19後簽署事業計畫同意書之15戶所有權人協議，
協議原則以事業計畫案表14-1參與更新方案說明表之方案二，應分配權利價值為上限。」
以上，提交會員大會議決。
2025年7月19日 星期六
管委會公安暨都更協調說明會_歷程
114/5/31(端午節)
三區6號3樓天花板掉落砸傷2個小朋友，隔日各家媒體採訪報導。
114/6/11
事業計畫核定，公告日期6/19~7/19。
114/6/16
鄰長轉達里長通知，貼文於新紫金城社區LINE群組：
新紫金城社區新莊區幸褔路670巷14弄等，海砂公安會議
時間：6/20（五）上午9時
地點：新北市議會101會議室
出席：工務局、城鄉局、都更處、社區所有權人
說明：
一、新紫金城社區新莊區幸福路670巷14弄6號3樓5/31發生天花板掉落砸傷住戶，是107年核備海砂屋。工務局113年4月2日函限期於113年7月10日（營業用）、113年10月10日（住宅用）前停止使用。
二、新紫金城社區已成立「新莊區榮富段385地號等1筆土地都市更新會」。目前都更案已經審議大會通過了，於6/11事業計劃核定。
三、因5/31發生天花板掉落傷人事件，由工務局主導說明案件內容及後續協助處理方向，城鄉局及都更處與會協助說明。
四、請所有相關單位及同建案社區住戶所有權人務必出席，謝謝。
114/6/20
會議結論：附114/7/22工務局函_會議紀錄 點擊瀏覽
1.蔡議員委請高里長召集15戶尚未同意戶協商會議。
2.高里長轉達某長輩不是不同意都更，長輩要求有保證金保證重建完工無虞。里長表示為求都更重建圓滿，更新會要有方案回應。
114/6/30
理事會會議紀錄 點擊瀏覽
114/7/9
管委會主委於新紫金城社區LINE群組及社區樓梯間公告欄張貼通知：
114/7/16
海砂屋公安暨都更權益說明會簡報 點擊瀏覽
影音紀實
2025年6月27日 星期五
2025年6月13日 星期五
2025年5月25日 星期日
容易產生爭議的五大問題(摘自2022/7/10居住安全博覽會)
在工商時報主辦的「2022居住安全博覽會」第三天的高峰論壇中，逢甲大學土地管理系副教授何彥陞針對「自主更新，都更危老新趨勢」的討論，特別點出所有權人籌組設立更新會後，最容易產生爭議的五大問題：
一、委任關係：更新會成立後，首要就是找專業團隊協助更新會，與協助廠商簽訂委任契約時必須要特別思考、注意，將權利義務關係擬定清楚。
二、信託：何謂信託？多數地主不清楚，一聽到土地要登記給別人就害怕。但都市更新過程，尤其自主更新信託更重要，沒有信託如何取得土地融資？信託和融資是連結關係，信託契約怎麼做？以及法律關係如何處理？是過程中最容易產生爭議之處，必須多花時間溝通。
三、融資契約的簽訂：這部分因牽涉金額龐大，也容易有岐見。(榮富385更新會：先確認出資協議書，後由會員各自與信託融資之台北富邦銀行簽訂融資契約)
四、營造廠的委託及契約簽訂：要透過專業團隊找營造廠，或是自行和營造廠商談要取得共識，興建契約的簽訂更要慎重。(由會員及專業團隊推薦招標，最終由會員投票決定)
五、房屋銷售：更新後的房子要賣，才有錢攤成本，買賣契約當然很重要，但售價及銷售方式，一樣可能有不同意見。(有房地需求者，類如建商出資重建成本取得個人全部權值，沒有銷售問題；需抵付重建成本者，代銷公司、售價及銷售方式皆由會員投票決定)
總的來說，何彥陞認為，協助更新的專業團隊委任契約最為重要，如果委任關係、權益不清不楚就很容易爭執，造成都更作業中斷。此外，參與都更的地主應有認知，更新會就是地主，地主就是更新會，兩者是一體的，不要分敵我而爭議不休。因為同意比例一定要高，進到審議委員會通過的可能性才會高。
2025年5月10日 星期六
出資協議書五個QA(問答說明)
權利變換計畫案_專業估價者選任完成，後續作業出資協議書簽章，歷經好幾位鄉親分享討論後列舉五大要點如下說明：
Q1：有少數鄉親質疑張某，為什麼更新會都是張某在說？甚者四區某鄉親質疑張某是詐騙集團！
A1：咱社區多數鄉親智識水平高，早期好幾位熱心之鄉親為改善社區環境，發現社區是海砂屋後經社區103年度管委會議決通過以都更重建為目標。經洽詢數家知名建商未果後，106/1/3依據都市更新會設立管理及解散辦法第3條，由所有權人過半數或七人以上發起籌組更新會。
由於中央尚未完成立法相關都更證照(立法院議案相關文書)↩，唯地方新北市府首創新北市都市更新資深推動師↩，協助政府推動、說明都更政策，辦理都更程序；新北市府目前僅29位完成研習2年期滿並通過考核，張某願意提供專業服務社區鄉親。
Q2：一定要簽章出資協議書嗎？
A2：依據113/9/22會員大會議案一議決投票通過：
於事業計畫核定公告日期前簽署「事業計畫同意書」之會員，得選擇要土地融資或不要土地融資。唯口說無憑，同意土地融資之會員必須簽章出資協議書，方能取得100%權利價值(取得地主權益+出資人權益)。未於事業計畫核定公告日期前簽署「事業計畫同意書」之會員，一律視同選擇更新方案二或方案三為選配房地原則(無土地融資，僅取得地主權益)，得(亦即，行為人有選擇作為或不作為之自由)簽章出資協議書。
綜上，沒有簽章出資協議書，估價、選配房地計畫就不能以A、B方案之個人預估權利數值選配房地、車位。
Q3：A、B、C、D方案怎麼選？選哪個對甲方(會員)最有利？
A3：每一位會員需求不同、資產配置不同，選配原則公開透明。
選C、D方案，無土地融資僅取得地主權益之分配，以市府權利變換核定為準。
選A、B方案，須土地融資即取得地主權益+出資人權益之100%權利價值分配。而A與B方案差異在於收到估價報告書，填寫「更新後分配位置申請書」時，A方案房地選多選少依個人需求選配(選配剩餘之房地由更新會彙總統一銷售)，房地選多未來完工過戶登載可能要補差額或申請房貸結清共同負擔(重建成本)；房地選少未來完工過戶登載可以領差額(盈餘)價金，由更新會申報為所有權人年度所得。而B方案則是房地全部選回未來完工過戶登載要繳清共同負擔(重建成本)或申請房貸結清共同負擔(重建成本)。換言之，
理論，會員所有權人選配之房地：A案選配房地之預估數值，其權利剩餘之數值「剛好」折抵其自行應付之共同負擔(重建成本)；B案選配房地之預估數值「剛好」是其全部權利價值，另需自行繳清應付之共同負擔(重建成本)。
現實，選配不可能「剛好」更不可能預測未來的市場價！所以，選配房地之數值大於A數，其權利價值差額是「持份房地」；選配房地之數值小於A數，其權利價值差額是「持份價金」。
結論：估價、選配房地計畫的當下，選A或選B方案其權利變換之權利價值是一樣的，直到完工結算權利價值不會莫名不計或不見。此刻(估價、選配房地計畫的當下)會員所有權人的選擇是「持份房地」多？還是「持份價金」多？決定未來重建完工後，「持份」哪個最有利？沒有絕對的答案，就像有人喜歡持有現金才有安全感；有人喜歡持有房地產才有安全感😊。
Q4：同意設定融資就是出資人，更新期間要準備多少資金？
A4：如上題會員個人權利價值應分回，不需要額外準備資金(會員產權有保障，會員沒有資金憂慮)。
更新會當實施者，所有預估重建資金包括更新期間利息都是所謂「共同負擔」，將由融資銀行一次性撥入更新會的信託帳戶，所以不需要預售，更不會資金不足爛尾樓之情事發生。(一般都更案的實施者除非是上市櫃建商資金無慮，一般中小型建商幾乎拆屋後必定會開始廣告預售)
Q5：有房地需求或現有的持份少，如何增加購買？
A5：回覆問題前要先釐清兩個名詞「現在的估價」與「未來的市場價」。
依據都市更新權利變換實施辦法第13條 _ 評價基準日，應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。即三家估價報告書於評價基準日起半年內，實施者要完成數項作業：自辦公聽會、限期30日協議選配房地申請資料統計，協議不成以公開抽籤、權利變換計畫書報核(向主管機關申請審議)。意謂：選配房地的當下、建物拆除前是指「估價」，而「市場價」是指完工未來不可預測的市場銷售價。
理論，更新會會員100%同意融資(持份_地主權益+出資人權益)之情況下，若會員於應分配房地之外另有需求，則應該以新建物完工後之「市場價」洽購_A案會員選配剩餘之房地或C、D案出資人之房地。
現實，尊重多元觀點，若更新會會員沒有100%同意融資，則有房地需求者有機會成為出資人以「估價」之重建成本購得(出資人需簽章出資協議書方案四及補充協議)。
依據111/10/23會員大會議案四議決投票通過：不提供土地融資會員之資金額度由會員或會員親屬優先出資(取得出資人權益)，尚有不足由鼎盛開發顧問股份有限公司補足重建資金額度(共同負擔)。及114/2/16會員大會議案三議決投票通過：集資作業授權理事會處理。
⏩更新會已陸續接獲多組人士洽詢、表達：有意願擔任C案出資人或承接D案不願參與更新者。更新會沒有資金不足之疑慮，倘未來不得不申請市府代拆必定會依法受理執行。
重要圖示參閱：
2025年4月16日 星期三
2025年3月20日 星期四
2025年2月20日 星期四
2025年2月19日 星期三
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