[影／嘉泉建設倒閉連三案 「信託」出包？受害者損失數十億]
2019年3月11日 星期一
2019/2/26里辦公室_陳家推薦建商交流會
☆新莊立德段的故事
（富都新鄭小姐提供）
永寧街案一開始只有24巷-26巷4排，並無71地號。因只鄰6米路，原本43筆地號只能分配2.8倍，所以這個案子走2年多沒頭緒，即便是獎勵值可到100%，公司也只好放棄!
後來有個用心的建築師找出突破點，建議納進鄰8米路的71地號，瞬間讓整體容積增加!
但是71地號簽約當時還未逾30年，房屋狀況尚好何需更新，且按土地分配試算根本換不回原有住居面積，除非有更優更令人心動的”條件”！所以71地號的10戶分配特優，1間房子換2間。這樣的條件夠優越吧！
71地號8成同意後，公司才進行24-26巷43筆地號3.8倍的整合，並在辦公室張貼，公開全區各戶分配條件!!
曾經有建商進場攪和，說我們欺侮地主老實，他們提供分配4.2倍!!
說起來按照法規算，誰都一樣，沒有誰比較厲害，但沒走過路的不知道別人的艱辛及用心!!
地主也一度心花怒放改投別抱，所以我們因此退出整合近1年，並且鼓勵地主儘快跟那家建商簽約。
最後當那家建商搞清楚狀況後自然是不做了，而且是無聲無息地消失在社區巷弄間!!
都更這事情都不是表面上的數字可以道盡而已!!
沒有71地號其餘只能一坪土地換2.8坪房子，加入71地號提升為一坪土地換3.8坪房子，大家都歡喜。當然還是有地主會來辦公室裡爭執他認為的不公平，計較的時間久了，也就有自知之明!!
首先，貴社區並無類似狀況!!
而且社區都更最重要的是：要先問自己是不是能接受這樣的條件!!
而非去比較他案的條件或是過去的條件，畢竟時空條件都不一樣!!
社區能達到共識才是正途！
房子蓋得成才是真獲益，成不了案一切都是紙上富貴，哪怕是算再多都是枉然!
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Q:不分樓上與樓下或巷内巷外，都以土地持分多寡決定更新後的分配比例嗎？
富都新建設公司--鄭小姐的回覆如下:
目前這只是一個最基礎的標準，地主的個別差異就交由估價師按政府規範的估價準則來估算，也就是「權利變換」！
未來選配時，地主按協議合建（私約條件），或政府核定的權利報告書登載內容（權利變換），選擇一種對自己有利的方式來分配。
以貴社區來說，上下兩戶的垂直差異不大，因為一樓有寬廣便利性，樓上擁有屋頂平台的使用性，各自有利因子相互抵消了！
但是街頭巷尾，採光通風 ，臨路條件等...則交由估價師了！
當然這是我粗淺的經驗說法，最終還是要交由估價師，仰賴估價及政府審查了！
在更新改建中，最重的比值當然是土地，因為房子最終要拆除重建。其它的差異，是按估價規範及參着市場常規加以評量「各區位的價值」。
由於對地主更新前權利價值的估價作業是權利變換階段，較晚進場，公司為了讓地主們「心裡有個底也比較安心」，所以根據經驗值給個基礎的數值！
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目前更新會成立與否，與保障延續都更獎勵並無關聯性！
重點應該是取得社區共識！
以目前政府政策在短時間(1年~2年)內並無影響容積獎勵的重大修法來說(通常預告2年以上)，既無法令變動，就無所謂的保障獎勵問題，都更獎勵上限是固定的。
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本案都更容積獎勵：最高50%
社區可拿到的都更獎勵：
1.海砂屋獎勵：30%
2.都更獎勵:20%
3.時程獎勵:10%(逐年遞減)
有了項目1作基礎，再者項目2能取得獎勵已超過20%甚多，又達法定50%的上限已頂不上去。
因此項目3雖有時間限縮，但相對來說就沒有那麼"急迫"，因為看得到用不到！
Charles Chang 留言。。。
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☆都更交流會 108/2/26
（文字由富都新建設鄭小姐提供）
（表格由社區白先生整理）點表放大
1. 誰提供資金？
都是富都新建設出資，
與地主無關。
一半自有資金，
一半建築融資。
2. 如何保障地主？
辦理「信託」。
3. 富都新建設的合作銀行？
都是大型金控公司，成案後擇定。目前往來的信託銀行，有一銀、彰銀、土銀、國泰世華、中國信託。
4. 公設比大約多少？
不高於32%，儘量不作使用率低的設施。例如：游泳池。
5.可換回權狀面積？
更新後分回土地創造銷售坪數的一半(即地主與建商5-5對分)。
另配1車位(更新前每一專有建號分配1個車位)。
地坪轉換成建坪:
1坪土地*(7.92/2)=3.96建坪
(更新後「權狀」面積=專有+共用)
3.96*68.5%=2.7126
(更新後「專有」面積=主建物+附屬建物)
3.96*31.5%=1.2474
(更新後「共用」面積=公設)
☆試算案例-土地11.75坪
更新後「權狀」面積
=11.75*3.96=46.53坪
（專有+共用）
更新後「專有」面積
=46.53*68.5%=31.87坪
(室內+陽台)
更新後「共用」面積
=46.53*31.5%=14.66坪
(公設，含樓梯7.54坪)
另配1個停車位
----------------------------------------
該戶目前權狀面積39.67坪
（不含停車場面積，4261建號持分）
主建物+附屬建物
=28.27+3.86=32.13坪
(不含樓梯7.54坪）
備註1：更新後主建物+附屬建物，配比要視設計規劃而定。
備註2：附屬建物約佔專有面積的5%~10%，視設計而定。
2019年1月18日 星期五
強化政府主導量能 新北籌設更新推動小組
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| 侯市長指示新北市籌組都更推動平台 |
更新日期：2019/01/16
【新北市訊】新北市長侯友宜今(16)日在市政會議上表示，都市更新是新北市最重要的推動工作，市民團隊要改變被動的思維，以行動治理積極扮演都更主導角色，於一個月內成立府級的都更推動小組，擔任都更指揮中心，由政府領航帶頭，引導民間更新開發，促成新北市整體風貌改變與再生。
今日市政會議城鄉發展局再次以「新北都更 行動策略」進行專題報告，創下新北市市政會議連續二周報告皆以都市更新為主題的紀錄，顯示侯市長的高度重視。侯市長表示，都市更新是擔任市長最重要的工作，要市民團隊排除萬難全力推動，最重要的是要改變過去被動受理的角色，翻轉為「政府帶頭作」的積極態度。指示由陳純敬副市長領軍成立都市更新推動小組及推動辦公室，在法令內以任務編組的方式專責辦理，以快速解決問題。
2019年1月16日 星期三
2018.12.14 劃定都市更新地區公告
民國105年09月30日_新北市都更處 處長視察社區屋況
民國106年01月03日_成立更新籌備小組
民國107年04月26日_核准籌組更新會
民國107年09月15日_召開更新會成立大會
民國107年11月02日_新北市政府第92次市都委會會議紀錄
民國107年12月14日_新北市政府劃定都市更新地區公告
2019年1月11日 星期五
新新聞》耗費近5年修法，都更仍難畢其功於一役
新新聞馬斯克 2019-01-11 16:10
《都更條例》修正案將協議合建也視為都更的一部分，同樣可以享有都更容積獎勵。（郭晉瑋攝）
該建商進一步透露，容獎雖肥，但肥不過「協議合建」，因為此次修法，將協議合建也視為都更的一部分，同樣可以享有都更容積獎勵。
至於政府給予屋主的獎勵也很大方，老屋都更成新房子後，屋主的房屋稅享有減半徵收的優惠，優惠期限最長高達十二年，且首次移轉也能享有土增稅、契稅減免。
自二○一三年四月，司法官大法官做出釋字第七○九號解釋，判定《都市更新條例》（《都更條例》）部分條例違憲後，《都更條例》修正草案在多方角力之下，陷入修法僵局。經過行政院、內政部高層人士以及立委多方斡旋之下，修正案終在去年十二月於立院三讀通過。
都更獎勵福利好，建商屋主都受惠
《都更條例》修法通過，各界反應是褒大於貶，且修正內容具有「獎勵清楚明確」、「程序更公正」、「政府代拆機制更完備」等三大亮點。
程序更公正、政府代拆機制更完備
地方首長不敢強拆自辦都更反對戶
2019年1月9日 星期三
百萬戶老宅等投胎 危老都更雙軌救援
記者蔡佩蓉／台北報導
都市更新與危老重建，要解救廢墟老宅往重生之路。根據內政部不動產資訊平台2018年第3季資料，全台30年以上老舊房屋達410萬戶，且逐年快速增加，而目前「都市更新」或「危老重建」是雙軌並行，加上融資到位，可望加快改建速度。
▲許多老屋待改建邁向重生之路。（圖／記者蔡佩蓉攝影）
行政院已經核定「全國建築物耐震安檢暨輔導重建補強計畫」，2019年至2021年預計投入54億元，針對1999年底前興建完成的6樓以上建物，辦理快篩與結構安全評估，民眾也可以申請耐震評估補助，初評每件6000元至8000元，詳評每件最高60萬元。
建築物經快篩及結構安全評估後，民眾可以選擇「都市危險及老舊建築物加速重建條例」簡稱危老條例或「都市更新條例」，2選項進行重建。若已取得全體土地及合法建築物所有權人同意基地，建議可依「危老條例」申請重建，最快1個月內核定，最高可獲1.4倍法定容積獎勵。
若基地規模大，產權複雜，有未辦繼承、神明會等無法釐清權屬，或有少數人不同意更新、舊違章建築物難以處理等問題，則可透過「都市更新條例」所規範嚴謹的程序與實質審議的機制來解決，政府也提出更多的容積獎勵、賦稅減免，增加誘因。
至於財務與金融部分，內政部去年8月也與財團法人中小企業信用保證基金簽約，運用中央都市更新基金勻撥10億元專款提供100億元額度的保證，作為危老重建工程經費信用保證，讓屋主盡量可降低財務負擔進行改進。
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