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新新聞》耗費近5年修法，都更仍難畢其功於一役

新新聞馬斯克 2019-01-11 16:10

《都更條例》修正案將協議合建也視為都更的一部分，同樣可以享有都更容積獎勵。（郭晉瑋攝）

自二○一三年四月，司法官大法官做出釋字第七○九號解釋，判定《都市更新條例》（《都更條例》）部分條例違憲後，《都更條例》修正草案在多方角力之下，陷入修法僵局。經過行政院、內政部高層人士以及立委多方斡旋之下，修正案終在去年十二月於立院三讀通過。

都更獎勵福利好，建商屋主都受惠

《都更條例》修法通過，各界反應是褒大於貶，且修正內容具有「獎勵清楚明確」、「程序更公正」、「政府代拆機制更完備」等三大亮點。

在都更獎勵方面，建商與老屋都有豐厚的獎勵。建商最重視的獎勵有兩項，一項是「容積獎勵給得明確」，中央逐一訂定容獎項目與百分比數，最高為三○％，剩餘二○％則由地方政府彈性自訂。

建商高層人士指出，容積獎勵給予得愈明確變數愈少，都更整合時比較好跟屋主談。以往同業最在意的是都市審議階段，時常有學者看建商不順眼，隨便找個理由就藉故砍這砍那的，能拿到多少容積獎勵「全看學者當天心情美不美麗」，實在很不公平，而且不確定性又很高。如果未來內政部所訂的容獎項目與對應獎勵額度清楚明確，應該可以減少變數。

該建商進一步透露，容獎雖肥，但肥不過「協議合建」，因為此次修法，將協議合建也視為都更的一部分，同樣可以享有都更容積獎勵。

協議合建通常被稱為「合建案」，在一般實務上，通常是地主出土地，建商負責蓋房子；房子蓋好之後，兩方再依事前談好的協議分戶銷售。以往合建案並無額外的容積獎勵與稅負優惠，但在建商爭取之下，成功被納入都更範疇當中。

協議合建之所以被建商視為大勝利，除了可以享受高額容積獎勵之外，還獲得「移轉的土地增值稅、契稅減徵四○％」的優惠；更重要的是，合建案與所有都更案一樣，土建融貸款不受《銀行法》七十二之二條限制，意味著取得銀行融資會相對容易，資金成本可望降低。

至於政府給予屋主的獎勵也很大方，老屋都更成新房子後，屋主的房屋稅享有減半徵收的優惠，優惠期限最長高達十二年，且首次移轉也能享有土增稅、契稅減免。

程序更公正、政府代拆機制更完備

「程序更公正」的部分，則是修正違憲的條文，例如都更成案門檻由原本十分之一所有權人同意，拉高到二分之一所有權人同意。又如若有人對都更事業計畫有異議，則一律強制聽證，以免屋主權利遭受損失。

「政府代拆機制更完備」則加強政府代拆的程序，建商與政府必須經過「三加一」的協商程序，才能將反對戶拆除。還有一點很關鍵，那就是母法明確要求，若協商亦無效後，主管機關「應」訂拆除期限；期限一到，反對戶仍未自行拆除的話，則地方政府需強制拆除。

雖然法條如此規定，多數新聞媒體也大肆報導政府將介入強拆，但業界看法卻打上一個大問號。

「如果釘子戶可以協商，就不叫釘子戶了！」華固建設董事長鍾榮昌如是說。

建商說法並非空穴來風，因為按過去經驗，釘子戶提出的代價通常很驚人，假如建商不肯加碼，僅透過協商手段來讓釘子戶屈服，成功機率幾乎是零。當年前台北市副市長張金鶚曾親自出馬與「文林苑」王家協商，最後協商失敗，便放行讓樂揚建設強制進場施工，還怒斥現場聲援王家的團體「這不是綁架是什麼？」

對建商而言，修法後的協商與代拆稱不上亮點，因為舊法裡早有代拆，而新法又要經過一連串程序，比舊法更冗長。更何況如果反對戶提出行政救濟，過程就跟舊法時期沒兩樣，最後還是要經過多年官司後才有結果。

「期待公權力能夠落實代拆機制，掃除路障，以加速推動都更。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為，公權力代拆是都更暢行與否的關鍵。

地方首長不敢強拆自辦都更反對戶

業者的擔憂其來有自，因為在前台北市長郝龍斌之後，再也沒有任何地方首長敢強拆自辦都更反對戶，主要是沒有民選首長敢拿自己的政治生命開玩笑，為了一家建商去拆釘子戶。

所以即便新法通過，都更就會一路開綠燈嗎？答案顯然易見。大台北老屋改建發展協會理事長胡偉良直言：「如果民眾依然抱持著如同過去一樣的思維，想靠老屋改建來致富，那改建之路不僅漫長，甚至不會有結果，也許得等到下次的大地震來臨，才由老天來完成都更、改建。」

資料來源:https://www.storm.mg/article/809710

百萬戶老宅等投胎 危老都更雙軌救援

三立新聞網 setn.com

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2019年1月7日 下午1:36

記者蔡佩蓉／台北報導

都市更新與危老重建，要解救廢墟老宅往重生之路。根據內政部不動產資訊平台2018年第3季資料，全台30年以上老舊房屋達410萬戶，且逐年快速增加，而目前「都市更新」或「危老重建」是雙軌並行，加上融資到位，可望加快改建速度。

▲許多老屋待改建邁向重生之路。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

行政院已經核定「全國建築物耐震安檢暨輔導重建補強計畫」，2019年至2021年預計投入54億元，針對1999年底前興建完成的6樓以上建物，辦理快篩與結構安全評估，民眾也可以申請耐震評估補助，初評每件6000元至8000元，詳評每件最高60萬元。

建築物經快篩及結構安全評估後，民眾可以選擇「都市危險及老舊建築物加速重建條例」簡稱危老條例或「都市更新條例」，2選項進行重建。若已取得全體土地及合法建築物所有權人同意基地，建議可依「危老條例」申請重建，最快1個月內核定，最高可獲1.4倍法定容積獎勵。

若基地規模大，產權複雜，有未辦繼承、神明會等無法釐清權屬，或有少數人不同意更新、舊違章建築物難以處理等問題，則可透過「都市更新條例」所規範嚴謹的程序與實質審議的機制來解決，政府也提出更多的容積獎勵、賦稅減免，增加誘因。

至於財務與金融部分，內政部去年8月也與財團法人中小企業信用保證基金簽約，運用中央都市更新基金勻撥10億元專款提供100億元額度的保證，作為危老重建工程經費信用保證，讓屋主盡量可降低財務負擔進行改進。

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資料來源:

https://tw.news.yahoo.com/%E7%99%BE%E8%90%AC%E6%88%B6%E8%80%81%E5%AE%85%E7%AD%89%E6%8A%95%E8%83%8E-%E5%8D%B1%E8%80%81%E9%83%BD%E6%9B%B4%E9%9B%99%E8%BB%8C%E6%95%91%E6%8F%B4-053633414.html

2019.01.06 與建商合建之座談會

通知時間:2019.01.01(二)

座談會時間:2019.01.06(六) 下午2點

地點:幸福路710巷7弄2號3樓，生活科學實驗室

出席人員:富都新建設_鄭淑靜、@臻夫婦(主席)、@昕宇(場地主人)、@林佩勳、Charles Chang

2019.01.07 釘子戶GG了！新版都更條例改變未來房市

2019-01-02 16:00 

攸關全國未來房地產市場變化的「都市更新條例」修正案，終於在2018年12月的最後工作日正式三讀通過，或許民眾會認為自己的房子短時間之內不會進行都更，但實際上，國內有更多老屋改建、都市更新重建的住屋問題，正需要依靠這一項都市更新條例的落實來獲得解決，而且都更改建後的新屋銷售以及房市商機，也和未來購屋者的權利、義務息息相關，因此每一個購屋者應該要對新修正的「都市更新條例」有所認識。


▲立法院三讀通過「都市更新條例」修正案，可望加速老屋都更改建。

重點一、釘子戶處理機制

 本次三讀通過的「都更條例」修正案最重要、也是最受矚目的條文，就是増加了「釘子戶處理機制」－也就是外界所說的「釘子戶3＋1條款」，主要是為了化解都更不同意戶的疑慮或不滿等因素，而設置預防都更爭議的處理機制，內容規定：
1. 為了避免都更發起者（例如建商）有惡意圈地、逼使民眾參與的情況，都更計畫要和都市計畫相連結，所以必須先送到地方政府的「都市計畫審議委員會」審議。2. 通過後，都更計畫還要再送到地方政府的「都市更新審議委員會」審理，以合議、公開的方式審理都更的範圍是否合情合理。
3. 如果審理的過程還有爭議或是未達百分之百的同意，就要強制進行都更聽證的程序，以便化解紛爭。


▲新的都更條例可望解決老屋改建的相關問題。

重點二、政府代拆釘子戶

如果前面的三道程序還是沒有解決不同意戶（即 釘子戶）的爭議時，地方政府可以透過協商平台，在60天之內決定拆除不同意戶的日期、方式和安置計畫，這些程序都完備之後，地方政府就可以動工拆除釘子戶，以利老屋都更計畫的推動，這一點就是所謂的釘子戶「＋1」的條文；至於不同意戶，還是可以尋求後續的行政救濟程序。

重點三、拆完釘子戶才能預售都更案

之前有老屋都更案還沒有拆除釘子戶，建商就先行開賣這個都更預售建案，結果建案根本無法開工、衍生出不少購屋糾紛。現在新修訂的都市更新條例規定都更預售建案必須舊屋完全拆除之後，才能進入銷售階段，以便保障購屋者的權益。


▲都更條例修正案讓都更參與者權利分配更透明，以往「文林苑」都更案遇到的種種問題將不復見。

重點四、容積獎勵透明化

以往老屋都更難以推動的原因之一，就是都更權利、義務分配比例不夠清楚透明，都更案的獎勵容積由各地方政府審議決定，使得有的都更案利益多、有的卻很差，民眾不滿的聲浪當然也高。現在則改為由中央政府統一訂立都更建築容積獎勵的項目、額度、計算方式及申請條件，可以大幅増加都更計畫的透明度，提升地主（舊屋主）和都更實施者（建商）之間的信任度，民眾居住品質的提升、市容的改善以及龐大的房市改建商機也可望逐漸岀現。

房地王line: @djh4909b

資料來源:
https://news.housetube.tw/5571/%E9%87%98%E5%AD%90%E6%88%B6GG%E4%BA%86%EF%BC%81%E6%96%B0%E7%89%88%E9%83%BD%E6%9B%B4%E6%A2%9D%E4%BE%8B%E6%94%B9%E8%AE%8A%E6%9C%AA%E4%BE%86%E6%88%BF%E5%B8%82

2018.12.28 年輕人的都市更新知識：等了六年也沒等到

by atticus 2018.12.28 12:01AM

好友在臉書上分享房子在跟建商談都更的想法，提到都更最重要的關鍵是改造危老屋（這是最重要的條件），讓房子能夠更安全。但看到貼文留言覺得許多朋友其實對都更其實沒那麼理解，這裡以一位買了捷運站旁老公寓，但等了六年談了三家整合商（包括建商和都更公司）都沒成功的年輕人，跟大家分享一下關於都市更新的知識，有什麼問題也可以交流討論：

1.一坪換一坪：

所謂的一坪換一坪是「實際坪數」一坪換一坪，所以以我家辛亥站走路2分鐘到的公寓23坪來說，換到新房實坪23坪，公設33%，房子權狀面積會是34坪，並再加一個車位。

2.都更後原屋主的增值：
如1.所述，都更完後權狀為34p，辛亥站新屋平均房價為65-70萬，65x34+200萬車位=2,410萬，這就是新屋的價值，假設我原本的房子是1,000萬買到的，那我就有1410萬的增值空間。

3.是變魔術嗎？增值了蓋新房子的錢誰出
關鍵在於是政府給予的獎勵容積，容積指的是土地面積可以蓋的樓地板面積，假設容積是250%，那100p土地就可以蓋250p的樓地板面積。

政府為了獎勵都市更新，所以會給都市更新更高的容積獎勵，例如拉高到450%，那這樣多出來的樓地板面積（居住坪數）賣掉所賺得錢，就是蓋房子的成本、建商的利潤以及利息和都更蓋間期間原屋主租房子的費用。

通常的解法是讓建商把多的樓地板面積算成一套套房子，然後賣掉這些房子取利潤。

4.公設是價值提升的推力
建築法規隨著時代的前進不停更新，所以必須有樓梯間、消防設備、電梯對應空間等各種公共設施，而公共設施不包含在上面所說的「樓地板面積」內，所以建商要把一套房子的價值最大化，又滿足消防法規會蓋出67實坪:33公設的房子。

5.一切都這麼好為什麼都更那麼難談
這個寫五萬字都難以描述，因為凝聚共識非常困難，舉幾個難題：

a.四樓的房子有頂樓加蓋，多得到15p的空間，但這15p無法一坪換一坪，通常最多1p補償3萬元，那原屋主使用空間變少，增值的空間也未如預期的多，在這裡就會跟建商討論很久。

b.屋主覺得建商賺很多：通常建商為了和原屋主把討論簡單化，可能會用3:7劃分，原屋主一算就覺得哇靠建商怎麼賺這麼多。又一開始的都更啟動基金，把所有屋主的土地合起來向銀行做土地融資，屋主怎麼覺得是自己跟銀行借錢。

c.有一些屋主甚至想要1p換2p，因為覺得建商賺最多。現在有一種新型態的都更公司，以幫協助原屋主社區自辦都更，期間完全不收房子，也協助幫原屋主把多出來的房子賣掉抵建設費用。都更公司則收3%的手續費，這3%聽起來很少，但一棟10樓52戶總價大概10億，3%就3000萬了，這時原屋主又會說，哇靠都更公司辦我們辦辦手續，送送文件，發包給營造廠就能賺3,000萬也太爽了吧。

6.都更問題怎麼解

只能有時間解，讓台北市大部分的房子從30年走向50年，才會以安全為題走向都更。另外時間過了因為繼承的關係讓年輕人繼承房子，更能從安全居住的角度來判斷是否都市更新，以及不會對建商有偏見。因為上一輩的人都看過「台灣發大財」的時代，而那個時代建商又是最賺錢的代表，所以普遍會認為建商會欺負一般老百姓。

我爸就是建商之一已在20多年前倒閉，但縱使如此我媽還是會跟我說，如果有人要跟我談都更，先拿一千萬現金否則免談。這樣的討論下又要一間一間談，都更要成還是要等新一代人繼任才有機會，就是時間了。

(好有感的文章~)

資料來源:https://www.cool3c.com/article/140055