by atticus 2018.12.28 12:01AM
好友在臉書上分享房子在跟建商談都更的想法，提到都更最重要的關鍵是改造危老屋（這是最重要的條件），讓房子能夠更安全。但看到貼文留言覺得許多朋友其實對都更其實沒那麼理解，這裡以一位買了捷運站旁老公寓，但等了六年談了三家整合商（包括建商和都更公司）都沒成功的年輕人，跟大家分享一下關於都市更新的知識，有什麼問題也可以交流討論：
1.一坪換一坪：
所謂的一坪換一坪是「實際坪數」一坪換一坪，所以以我家辛亥站走路2分鐘到的公寓23坪來說，換到新房實坪23坪，公設33%，房子權狀面積會是34坪，並再加一個車位。
2.都更後原屋主的增值：
如1.所述，都更完後權狀為34p，辛亥站新屋平均房價為65-70萬，65x34+200萬車位=2,410萬，這就是新屋的價值，假設我原本的房子是1,000萬買到的，那我就有1410萬的增值空間。
3.是變魔術嗎？增值了蓋新房子的錢誰出
關鍵在於是政府給予的獎勵容積，容積指的是土地面積可以蓋的樓地板面積，假設容積是250%，那100p土地就可以蓋250p的樓地板面積。
政府為了獎勵都市更新，所以會給都市更新更高的容積獎勵，例如拉高到450%，那這樣多出來的樓地板面積（居住坪數）賣掉所賺得錢，就是蓋房子的成本、建商的利潤以及利息和都更蓋間期間原屋主租房子的費用。
通常的解法是讓建商把多的樓地板面積算成一套套房子，然後賣掉這些房子取利潤。
4.公設是價值提升的推力
建築法規隨著時代的前進不停更新，所以必須有樓梯間、消防設備、電梯對應空間等各種公共設施，而公共設施不包含在上面所說的「樓地板面積」內，所以建商要把一套房子的價值最大化，又滿足消防法規會蓋出67實坪:33公設的房子。
5.一切都這麼好為什麼都更那麼難談
這個寫五萬字都難以描述，因為凝聚共識非常困難，舉幾個難題：
a.四樓的房子有頂樓加蓋，多得到15p的空間，但這15p無法一坪換一坪，通常最多1p補償3萬元，那原屋主使用空間變少，增值的空間也未如預期的多，在這裡就會跟建商討論很久。
b.屋主覺得建商賺很多：通常建商為了和原屋主把討論簡單化，可能會用3:7劃分，原屋主一算就覺得哇靠建商怎麼賺這麼多。又一開始的都更啟動基金，把所有屋主的土地合起來向銀行做土地融資，屋主怎麼覺得是自己跟銀行借錢。
c.有一些屋主甚至想要1p換2p，因為覺得建商賺最多。現在有一種新型態的都更公司，以幫協助原屋主社區自辦都更，期間完全不收房子，也協助幫原屋主把多出來的房子賣掉抵建設費用。都更公司則收3%的手續費，這3%聽起來很少，但一棟10樓52戶總價大概10億，3%就3000萬了，這時原屋主又會說，哇靠都更公司辦我們辦辦手續，送送文件，發包給營造廠就能賺3,000萬也太爽了吧。
6.都更問題怎麼解
只能有時間解，讓台北市大部分的房子從30年走向50年，才會以安全為題走向都更。另外時間過了因為繼承的關係讓年輕人繼承房子，更能從安全居住的角度來判斷是否都市更新，以及不會對建商有偏見。因為上一輩的人都看過「台灣發大財」的時代，而那個時代建商又是最賺錢的代表，所以普遍會認為建商會欺負一般老百姓。
我爸就是建商之一已在20多年前倒閉，但縱使如此我媽還是會跟我說，如果有人要跟我談都更，先拿一千萬現金否則免談。這樣的討論下又要一間一間談，都更要成還是要等新一代人繼任才有機會，就是時間了。
(好有感的文章~)
