新新聞馬斯克 2019-01-11 16:10
《都更條例》修正案將協議合建也視為都更的一部分，同樣可以享有都更容積獎勵。（郭晉瑋攝）
自二○一三年四月，司法官大法官做出釋字第七○九號解釋，判定《都市更新條例》（《都更條例》）部分條例違憲後，《都更條例》修正草案在多方角力之下，陷入修法僵局。經過行政院、內政部高層人士以及立委多方斡旋之下，修正案終在去年十二月於立院三讀通過。
都更獎勵福利好，建商屋主都受惠
《都更條例》修法通過，各界反應是褒大於貶，且修正內容具有「獎勵清楚明確」、「程序更公正」、「政府代拆機制更完備」等三大亮點。
在都更獎勵方面，建商與老屋都有豐厚的獎勵。建商最重視的獎勵有兩項，一項是「容積獎勵給得明確」，中央逐一訂定容獎項目與百分比數，最高為三○％，剩餘二○％則由地方政府彈性自訂。
建商高層人士指出，容積獎勵給予得愈明確變數愈少，都更整合時比較好跟屋主談。以往同業最在意的是都市審議階段，時常有學者看建商不順眼，隨便找個理由就藉故砍這砍那的，能拿到多少容積獎勵「全看學者當天心情美不美麗」，實在很不公平，而且不確定性又很高。如果未來內政部所訂的容獎項目與對應獎勵額度清楚明確，應該可以減少變數。
該建商進一步透露，容獎雖肥，但肥不過「協議合建」，因為此次修法，將協議合建也視為都更的一部分，同樣可以享有都更容積獎勵。
協議合建通常被稱為「合建案」，在一般實務上，通常是地主出土地，建商負責蓋房子；房子蓋好之後，兩方再依事前談好的協議分戶銷售。以往合建案並無額外的容積獎勵與稅負優惠，但在建商爭取之下，成功被納入都更範疇當中。
協議合建之所以被建商視為大勝利，除了可以享受高額容積獎勵之外，還獲得「移轉的土地增值稅、契稅減徵四○％」的優惠；更重要的是，合建案與所有都更案一樣，土建融貸款不受《銀行法》七十二之二條限制，意味著取得銀行融資會相對容易，資金成本可望降低。
至於政府給予屋主的獎勵也很大方，老屋都更成新房子後，屋主的房屋稅享有減半徵收的優惠，優惠期限最長高達十二年，且首次移轉也能享有土增稅、契稅減免。
程序更公正、政府代拆機制更完備
「程序更公正」的部分，則是修正違憲的條文，例如都更成案門檻由原本十分之一所有權人同意，拉高到二分之一所有權人同意。又如若有人對都更事業計畫有異議，則一律強制聽證，以免屋主權利遭受損失。
「政府代拆機制更完備」則加強政府代拆的程序，建商與政府必須經過「三加一」的協商程序，才能將反對戶拆除。還有一點很關鍵，那就是母法明確要求，若協商亦無效後，主管機關「應」訂拆除期限；期限一到，反對戶仍未自行拆除的話，則地方政府需強制拆除。
雖然法條如此規定，多數新聞媒體也大肆報導政府將介入強拆，但業界看法卻打上一個大問號。
「如果釘子戶可以協商，就不叫釘子戶了！」華固建設董事長鍾榮昌如是說。
建商說法並非空穴來風，因為按過去經驗，釘子戶提出的代價通常很驚人，假如建商不肯加碼，僅透過協商手段來讓釘子戶屈服，成功機率幾乎是零。當年前台北市副市長張金鶚曾親自出馬與「文林苑」王家協商，最後協商失敗，便放行讓樂揚建設強制進場施工，還怒斥現場聲援王家的團體「這不是綁架是什麼？」
對建商而言，修法後的協商與代拆稱不上亮點，因為舊法裡早有代拆，而新法又要經過一連串程序，比舊法更冗長。更何況如果反對戶提出行政救濟，過程就跟舊法時期沒兩樣，最後還是要經過多年官司後才有結果。
「期待公權力能夠落實代拆機制，掃除路障，以加速推動都更。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為，公權力代拆是都更暢行與否的關鍵。
地方首長不敢強拆自辦都更反對戶
業者的擔憂其來有自，因為在前台北市長郝龍斌之後，再也沒有任何地方首長敢強拆自辦都更反對戶，主要是沒有民選首長敢拿自己的政治生命開玩笑，為了一家建商去拆釘子戶。
所以即便新法通過，都更就會一路開綠燈嗎？答案顯然易見。大台北老屋改建發展協會理事長胡偉良直言：「如果民眾依然抱持著如同過去一樣的思維，想靠老屋改建來致富，那改建之路不僅漫長，甚至不會有結果，也許得等到下次的大地震來臨，才由老天來完成都更、改建。」
